Обычно мы всегда публикуем свою аналитику (более 10 лет практической работы в иммиграционном секторе дали нам обилие материала). Тем не менее, недавно мы наткнулись на одну статью, предлагающую, на наш взгляд, довольно обстоятельный и глубокий анализ возможного движения рынка, который сложится после завершения эпидемии коронавируса. Оригинал статьи находится здесь. Ниже мы приведем почти полный перевод этой статьи.

Вопросы читателей: сделает ли вызванный коронавирусом экономический кризис более дешевой недвижимость, продаваемую в рамках инвестиционных программ ПМЖ и гражданства?

Каждую неделю редактор IMI получает различные вопросы и интересные комментарии, касающиеся программ ПМЖ и гражданства на инвестиционном рынке. Многие вопросы повторяются. Вместо того, чтобы отвечать на один и тот же вопрос несколько раз отдельным лицам, мы будем публиковать ответы на них в открытом формате.

«В краткосрочной и долгосрочной перспективе пандемия коронавируса и сопутствующий экономический кризис сделают ли те инвестиционные иммиграционные программы, которые имеют компонент недвижимости, относительно более привлекательным?»

Это трудный вопрос. Краткий ответ: «вероятно».

Длинный ответ:

В прошлом месяце у меня, вероятно, было 60-70 бесед с профессионалами в области инвестиционной миграции из буквально всех континентов, кроме Антарктиды, в том числе с консультантами программ инвестиционной иммиграции, разработчиками и руководителями программ. Все эти чаты дают мне данные, которые я использую для формирования глобального понимания того, как пандемия влияет на рынок инвестиционной миграции.

Консультанты по иммиграции и гражданству, с которыми я общаюсь, почти единодушно говорят, что они получают телефонных звонков и электронных писем гораздо больше, чем обычно в это время года. Вчера, например, мы сообщили, что один поставщик гражданства за инвестиции на Вануату сказал, что в марте его поток сделок удвоился, и что он все чаще получает запросы из стран «первого мира» с хорошими паспортами.

Люди повсюду обеспокоены, и многие считают, что их визовые свободы строго ограничены. Это абсолютно новое для них явление, которого они никогда не ожидали увидеть.

Таким образом, спрос определенно все еще существует.

В то же время многие заявители отказываются от участия (в программах иммиграции и гражданства – примечание «Элма Глобал»). Примечательно, что это те потенциальные заявители, которые имели значительную долю активов в недвижимости. Они не так богаты, как месяц назад, и многие опасно неликвидны. Кандидаты в этой категории говорят себе, что сейчас не время тратить деньги.

Другие инвесторы, однако, откладывают свои планы получения золотых виз на второй план не из-за нехватки денег, а потому, что в ближайшие месяцы они ожидают сделок на рынке недвижимости и не хотят покупать на пике рынка. Это, вероятно, разумный шаг.

Но даже перед лицом неизбежной глобальной рецессии падение номинальных цен на жилье еще не предрешено. При прочих равных условиях, в условиях экономического спада цены на недвижимость должны упасть, так как из-за потери дохода и падения стоимости портфелей у больших слоев населения меньше денег, чтобы тратить. Короче говоря, ухудшение экономических перспектив оказывает понижательное давление на стоимость почти всех видов активов, которые не являются активами-убежищами, как, например, казначейские обязательства.

Но все остальное не равнозначно.

За последние три недели центральные банки по всему миру, по сути, взяли на себя обязательство печатать неограниченное количество бумажных денег (я не решаюсь называть это деньгами), в то время как правительства ввели триллионы долларов в пакеты помощи. Чистый эффект таких мер заключается в том, что в промышленно развитых странах предложение денег в настоящее время увеличивается такими темпами, которые мы едва видели.

Когда в обращение вступают новые доллары, все существующие доллары в реальном выражении теряют немного стоимости. Технически это то, что мы называем инфляцией денежной массы (немного отличается от инфляции потребительских цен).

Крупные многонациональные банки, которые находятся ближе всего к источнику этих вновь созданных «денег», будут иметь привилегию тратить их и сначала одалживать их, что означает, что они могут потратить их до того, как они попадут в общий оборот. А это значит, что они могут потратить деньги, прежде чем они потеряют свою ценность (это, должно быть, приятно).

Увеличение количества наличных денег в обращении, в отсутствие новых продуктов и услуг, поступающих на рынок, оказывает повышательное давление на номинальные цены активов, которые нельзя сделать больше просто мановением волшебной палочки, например, дома, золото, соевые бобы, биткойн или масло.

То, как номинальные цены на дома будут жить в ближайшие несколько месяцев, зависит от того, какая из этих двух сил — понижательное давление из-за меньшей экономической активности и повышательное давление из-за количественного смягчения — сильнее.

Вот три возможных сценария того, что может случиться с номинальными ценами на недвижимость в мире:

1. Нисходящее ценовое давление от снижения экономической активности сильнее, чем восходящее ценовое давление от печатания денег. В этом случае цены на недвижимость даже в номинальном выражении упадут.
2. Повышение ценового давления от печатания денег сильнее, чем снижение цен в результате снижения экономической активности. В этом случае цены на недвижимость в номинальном выражении будут расти.
3. Две противоположные силы оказываются примерно равными. В этом случае цены на недвижимость останутся в основном такими же. В любом случае, в номинальном выражении.

В любом случае, цена на жилье в реальном выражении (т.е. с поправкой на инфляцию) в ближайшем будущем упадет, мы в этом уверены. Держу пари, что они также упадут в номинальном выражении.

Но если вы относитесь к числу тех, кому повезло, кто на момент крушения был богат наличными, вы, вероятно, захотите использовать эти деньги для покупки материальных активов в ближайшее время, потому что реальная стоимость в долларах/евро/иенах/кронах на вашем текущем счете с каждым днем уменьшается.

«Но разве доллар не становится сильнее?»

Ну, по отношению к другим фиатным валютам по всему миру, конечно. Относительно реальных вещей — нет. Что касается фиатных валют, доллар может быть одним из лучших вариантов в ближайшей перспективе, но это только потому, что другие валюты теряют свою стоимость в реальном выражении даже быстрее, чем доллар. Пока ваши активы относятся к тому типу, который можно поставлять в неограниченном количестве, вы не хотите хранить слишком много этого в течение слишком долгого времени.

Но есть еще один элемент, который может сделать программы иммиграции и гражданства на основе инвестиций в недвижимость более привлекательными.

Снижение цен

В долгосрочной перспективе, поскольку каждая единица валюты постепенно теряет ценность (некоторые быстрее, чем другие), инвестиционные программы иммиграции и гражданства во всем мире повысят свои минимальные инвестиционные требования, чтобы приспособиться к инфляции. Но это в долгосрочной перспективе.

Есть много малых и развивающихся государств с программами иммиграции и гражданства, которые нуждаются в деньгах сегодня. Особенно те, чья экономика зависит от туризма. Некоторые из этих юрисдикций уже начали предлагать скидки на комплексную юридическую проверку и государственные сборы. Ожидайте больше этого в ближайшем будущем.

Вывод

Итак, станут ли программы иммиграции и гражданства через инвестиции в недвижимость более привлекательными из-за кризиса? Если под «более привлекательным» вы подразумеваете «дешевле», ответ, вероятно, «да», и причиной этого является четырехкратный удар.

1. Цены на недвижимость, вероятно, падают в номинальном выражении;
2. Цены на недвижимость, безусловно, падают в реальном выражении;
3. Денежные средства становятся относительно менее привлекательными благодаря количественному смягчению;
4. Страны, имеющие инвестиционные программы иммиграции и гражданства, которым нужны деньги, возможно, предложат скидки.

Опубликовано 31.03.2020