С 1 января 2027 года власти Греции планируют увеличить налог на передачу недвижимости для покупателей из стран, не входящих в Евросоюз, в пять раз (с 3% до 15%). Об этом в субботу объявил премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис. Он сказал, что интерес со стороны покупателей из таких стран, как Китай, Турция и Израиль, «может быть в некоторой степени приветствуемым», но в ряде районов это значительно затруднило приобретение жилья для греков.

Повышение налога будет частью пакета мер на сумму 2,2 млрд. евро, который также включает в себя программу субсидированных ипотечных кредитов на сумму 2 млрд. евро, поэтапное снижение стоимости электроэнергии и отмену ежегодного налога на недвижимость ENFIA в небольших населенных пунктах. Если закон будет принят в объявленном виде, ставка в 15% будет применяться с 1 января 2027 года, незадолго до выборов в Греции.

Как сейчас?

Налог на передачу права собственности в Греции составляет 3% (фактически 3,09%, включая муниципальный сбор) от большей из двух величин: согласованной цены продажи или «объективной» стоимости недвижимости, оцененной государством. Покупатель оплачивает его до подписания нотариального акта.

Перспектива для инвесторов

Каждый инвестор в недвижимость по программе «золотая виза» в Греции по определению является гражданином третьей страны, поэтому новшество коснется всех. В настоящее время покупка недвижимости в Афинах или Салониках на сумму 800 000 евро, что является минимальной ценой в зоне высокого спроса, влечет за собой налог на передачу права собственности в размере приблизительно 24 000 евро; с 2027 года эта сумма достигнет 120 000 евро. Приобретение недвижимости в другом месте Греции (там, где планка 400 000 евро) приведет к увеличению налога с 12 000 до 60 000 евро. Соответственно, проект переоборудования или реставрации (это третья опция с вложениями от 250 000 евро) повысит применимый налог с 7 500 до 37 500 евро.

Мнение экспертов

Согласно данным МВФ, примерно 35% жилищного фонда Греции не используется в качестве основного места жительства. Иностранные инвестиции не должны становиться удобным объяснением структурной проблемы жилищного строительства. У Греции главная проблема не в иностранных покупателях; у нее проблема доступного жилья. Сотни тысяч объектов недвижимости остаются пустыми, не отремонтированными или охваченными спорами о наследовании и фрагментарной собственности, в то время как инвестиции в греческое жилищное строительство составляют примерно 60% от среднего показателя по ЕС.

Рост цен на недвижимость в Греции также нуждается в контексте. Согласно данным Банка Греции, цены на квартиры в 2025 году выросли на 8,1% и еще на 5,7% в годовом исчислении в первом квартале 2026 года. Но данные Евростата показывают, что стоимость жилья в Греции снизилась с 8% ниже среднего показателя по ЕС в 2010 году до примерно 29% ниже в 2024 году.

Приписывать жилищный кризис в Греции, общенациональное и многофакторное явление, покупателям, получившим «золотую визу», было бы чрезмерным упрощением. Особенно учитывая ограничения, которые уже были приняты ранее в рамках программы «золотая виза». В Аттике, Салониках и других районах с высоким спросом минимальный размер инвестиций в недвижимость был увеличен до 800 000 евро именно для того, чтобы перенаправить капитал из обычного жилищного фонда в премиальный сегмент.

Инвестиции по третьей, самой дешевой, опции (250 000 евро) направляются на переоборудование коммерческих помещений в жилые и реставрацию зданий, представляющих историческую ценность. Этот вариант работает иначе, чем обычная покупка дома в Греции. Инвестор, который покупает старое офисное здание, и превращает его в квартиры, создает жилье, которого раньше не существовало. Такой покупатель не уменьшает, а увеличивает доступный жилищный фонд. Однако если закон примут, то с 2027 года тот же инвестор будет платить 15% налог на покупку, что рискует перекрыть один из немногих каналов, которые в настоящее время позволяют Греции вернуть заброшенные здания в жилое использование.

Вопрос законности

Масштаб изменений также вызывает конституционные вопросы. Режим, в рамках которого два человека покупают в Греции одну и ту же недвижимость по одной и той же цене, в одну и ту же дату, но платят 3% и 15% соответственно, основываясь исключительно на гражданстве, поднимает вопросы равного обращения, равенства налогов и соразмерности. Статья 4(5) Конституции Греции требует, чтобы государственные расходы распределялись в соответствии с экономическими возможностями и без дискриминации.

В соответствии с Европейской конвенцией по правам человека, прецедентное право Страсбурга постановляет, что различия в обращении, основанные исключительно на гражданстве, требуют «очень веских причин» для обоснования, даже с учетом широкой свободы действий, которой обладают государства в экономической политике. Конечно, окончательную юридическую оценку можно будет дать после принятия окончательного законопроекта и его заявленного обоснования.

Опубликовано 07.09.2026